Une maison passive est-elle rentable ?

Doit-on parler de rentabilité ?

La construction d’une maison reste une dépense importante, c’est pourquoi nous sommes tentés de comparer les investissements supplémentaires consentis (isolation plus épaisse, ventilation mécanique…) avec les économies que ces investissements permettront de réaliser dans le futur. Cette approche est malheureusement très délicate à mener parce que les paramètres retenus, comme la durée d’utilisation ou le taux d’actualisation des économies réalisées, sont difficiles à évaluer, toute réponse sur la rentabilité n’est finalement disponible qu’à posteriori.
Une question plus fondamentale à se poser est certainement celle-ci : une maison doit-elle, en tout ou en partie, être rentable ? Si on dispose souvent d’un budget défini pour la salle de bain ou la cuisine, il faut bien admettre que ces deux postes sont bien souvent hyper équipés sans que l’on se pose la question de leur rentabilité économique. De manière évidente, d’autres paramètres interviennent ici comme, par exemple, le désir de confort. Certaines de nos dépenses sont bien plus influencées par des éléments subjectifs et affectifs que par la raison, ce sont des dépenses “coup de cœur”.
Manifestement, les dépenses d’isolation ou de ventilation ne relèvent pas du même registre. Et c’est bien dommage. Pourtant, face à la dégradation alarmante de la planète, nos modes de consommation vont devoir évoluer rapidement. Intégrer la notion du long terme écologique implique d’analyser le coût du bâtiment non plus seulement en termes de coût initial (coût d’investissement), mais en termes de coût global, incluant les coûts d’investissement, mais aussi les coûts de fonctionnement au cours de la vie du bâtiment.
Le débat pourrait alors s’étendre aussi à un plan plus émotionnel : celui du plaisir, de la satisfaction, voire de la fierté d’utiliser les ressources non renouvelables de la planète (énergie, matériaux) de la manière la plus équitable qui soit et de poser ainsi un acte citoyen en direction du développement durable.

Investir dans la performance énergétique

Les choix d’investissement en matière de mesures d’économies d’énergie dans un bâtiment s’orientent naturellement vers les solutions offrant le meilleur rapport investissement-économie d’énergie. Il faut souvent arbitrer en faveur de l’un ou l’autre poste budgétaire simplement parce que le budget est limité. Ainsi, entre une ventilation mécanique double flux et un chauffe-eau solaire, le choix portera sur la ventilation mécanique qui présente un meilleur rapport investissement/économie d’énergie. Notons aussi qu’il est toujours possible de placer des panneaux solaires par la suite, tandis qu’il est moins aisé d’installer une ventilation mécanique quand le bâtiment n’a pas été prévu pour ça. En plus, la ventilation apporte du confort supplémentaire alors qu’il y aura de toute façon de l’eau chaude même sans panneaux solaires. La maison passive sous-entend donc des mesures extrêmement rentables, nécessitant un investissement minimum pour un gain d’énergie maximum.

Comparaison entre BBC et passif

BBC
Passif
Energie « zéro »
60 à 15 kWh/m² par an
A 15 kWh/m² par an
De 15 à 0 kWh/m² par an
  • Un effort est produit afin de limiter les transmissions de chaleur
  • La construction est de plus en plus coûteuse en matériaux et en techniques d’isolation et de ventilation
  • Les besoins en énergie baissent et donc certains coûts d’exploitation, mais ils ne peuvent compenser les surcoûts de construction
  • Il faut toujours prévoir une installation de chauffage classique car la performance de l’enveloppe n’est pas suffisante pour s’en passer
  • Lorsque la mise en œuvre d’une construction répond exactement aux standards de la maison passive, une économie substantielle devient possible : celle d’une installation conventionnelle de chauffage (chaudière, cheminée, distribution, radiateurs, citerne, etc.).
  • Un simple appoint (chauffage non conventionnel) assumera totalement la production de chaleur que l’enveloppe optimisée sera capable de conservera suffisamment
  • Après la disparition du système de chauffage, la performance de l’enveloppe peut encore être poussée à l’extrême
  • Par contre, ce type de construction exige des techniques et des matériaux tellement onéreux (croissance exponentielle) que la rentabilité s’en voit franchement diminuée
  • A l’heure actuelle, ces maisons “zéro énergie” ne sont pas intéressantes


 

Bilan économique

Investissement supplémentaire

Les frais supplémentaires lors de la construction d’une maison passive portent essentiellement sur l’amélioration de la qualité des composants. Il s’agit de l’isolation thermique, de la réduction des ponts thermiques, de l’herméticité des châssis, des vitrages très performants ou encore de l’installation d’un système de récupération de la chaleur. A cela s’ajoutent les tests blower door et thermographiques, ainsi que toutes les études spécifiques préalables à la construction.
Par exemple, dans les projets Cepheus, les frais supplémentaires encourus par les standards de la maison passive sont de 93 €/m² soit 8% du coût total du bâtiment. Ces surcoûts sont calculés en fonction de la norme en vigueur dans le pays. Ainsi, en Suède, la loi est déjà très exigeante en matière de construction (triple vitrage et épaisseur d’isolation par exemple). C’est ainsi que le projet de Gothenburg est seulement 2% plus cher qu’une construction classique.
Il ne faut pas oublier que le fait de construire une maison passive implique un choix du maître de l’ouvrage pour les « options » de sa maison. Pour réduire les coûts, il pourrait envisager de réaliser des économies sur d’autres postes de manière à pouvoir affecter une plus grande proportion du budget aux dépenses engagées pour le respect des standards de la maison passive… La façon la plus efficace de limiter les surcoûts est de fonctionner avec une équipe de construction cohérente.

Coûts d’exploitation

  • La technologie de la maison passive implique quelques frais spécifiques d’exploitation. Ils concernent le système de ventilation : le remplacement des filtres, l’électricité consommée en plus et les coûts d’entretien et de réparation du système.
  • Les maisons passives réduisent nettement le coût de l’énergie pour le chauffage et pour l’eau chaude. Pour des bâtiments non passifs, le coût moyen de l’énergie nécessaire par m² et par an s’étend de 3,8 € en Suède, à 12,3 € en Suisse, ce qui fait une moyenne générale de 6,3 €. Tandis que pour les maisons passives, la moyenne pour l’eau chaude et le chauffage descend sous la barre des 2 € /m²/an.
  • En additionnant les frais d’exploitation spécifiques aux maisons passives (filtres, etc.) et les coûts énergétiques (chauffage, eau chaude sanitaire) et en les comparant à l’argent dépensé pour la consommation d’un bâtiment non passif correspondant, on arrive à un rapport plus qu’intéressant. Une maison passive coûte 68% de moins pour le chauffage et l’ECS qu’une maison conventionnelle. Les frais d’entretien généraux et de réparation sont estimés semblables dans les deux cas.

Bénéfices non chiffrables

Le confort est le premier de ces “boni” : une température agréable toute l’année, pas de courant d’air, un air sain, pas de condensation… autant de choses qui favorisent la santé et la sensation de bien-être.

Un autre avantage indirect concerne la faible dépendance par rapport aux énergies fossiles. En effet, dans la situation actuelle du pétrole, la basse consommation offre une sorte d’assurance pour l’avenir face aux coûts énergétiques incertains et toujours croissants.

En plus de ces avantages pour le propriétaire (ou l’occupant) d’une maison passive, on doit prendre en compte le bilan écologique global et un impact positif sur les coûts cachés de l’utilisation d’énergies fossile ou nucléaire. La faible consommation d’énergie fossile réduit considérablement les émissions de CO2 qui ont un effet certain sur le réchauffement climatique. La valeur financière de ce bénéfice n’est pas facilement estimable mais est bien réelle.

Conclusion

Une maison passive est environ 10% plus chère à l’investissement qu’une maison conventionnelle. Dans certains cas, ce supplément est récupéré au bout de 15 à 20 ans, mais dans les autres cas, il faut bien plus de temps pour faire une opération blanche. Il faut donc oser voir à long terme, sans toutefois oublier de prendre en compte l’augmentation de confort qui, bien qu’elle ne se chiffre pas, est appréciable.

Au vu des exemples de maisons passives en Flandre, on peut dire qu’une maison passive peut être réalisée pour un coût presque identique à celui d’une maison basse énergie. Quand on hésite entre une maison passive et une maison basse énergie, le facteur financier ne constitue dès lors en définitive pas un obstacle incontournable à la construction d’une maison passive.

C’est un peu décourageant mais, dans le cas d’une maison passive, qui n’est pas simplement une maison conventionnelle avec quelques options en plus, c’est toute la conception qui change. D’autre part, on demande aux maisons passives d’être rentables, mais comment évaluer la non rentabilité immédiate des maisons traditionnelles ?

Néanmoins, dans l’état actuel des choses et au vu de leurs avantages en confort et pour l’environnement, le surcoût des maisons passives reste acceptable.



  Portes ouvertes de la maison passive les 12, 13 et 14 novembre 2010


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